Ипотечный кредит подводные камни

Рубрика: Все о Доме. Статьи и обзоры  |  Дата публикации: 13 ноября 2015  |  Комментариев нет

Как правило, любой заемщик, выбравший кредитную программу, накопивший на первоначальный взнос и получивший одобрение банка, считает, что все трудности уже позади. Но в процессе оформления кредита и далее клиент банка может столкнуться с разного рода неожиданностями: дополнительными платежами, риском не уложиться в срок с подбором квартиры, проблемами с оформлением квартир в новостройке в собственность и пр. Какие "подводные камни" подстерегают заемщика и как их избежать?
Рассмотрим все по порядку. Первый вопрос, который возникает перед потенциальным заемщиком, — какую ипотечную программу выбрать.

Самостоятельное решение этой задачи предполагает изучение объявлений в газетах и журналах, беседы с представителями десятка банков, поиск квартир, продающихся в кредит, и т. д. Существует и второй вариант — можно обратиться в ипотечный консультационный центр или ипотечное отделение риэлторской компании. Что ждет потенциального заемщика в обоих случаях?
Направо пойдешь — в банк попадешь
Итак, у вас есть возможность купить квартиру для своей семьи: вы обладаете стабильным источником дохода и имеете в наличии сумму, достаточную для первоначального взноса (1530% стоимости квартиры). Что надо знать при обращении в выбранный ипотечный банк?
Стоит учитывать, что помимо первоначального взноса и процентов за пользование кредитом придется понести и другие расходы, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита.

Они состоят из банковских и небанковских затрат.
Допустим, в банке уже изучили ваши документы и дали положительный ответ. Выбранная вами квартира стоит $70 тыс. а сумма кредита составляет $50 тыс. (70% общей цены), которые банк выдает сроком на десять лет. Ежемесячный платеж банку будет составлять в среднем $700. Сюда входит как процентная ставка за кредит, так и выплата основного долга.

Но это еще не все. Кроме первоначального взноса, равного $20 тыс. нужно отдать еще $5001,5 тыс. за дополнительные услуги банка, а именно:
рассмотрение вашего заявления — 1,2 тыс. руб.;
проверка документов — 3 тыс. руб.;
ведение сделки при покупке квартиры в новостройке — 1% суммы кредита (но не более $1 тыс.);
плата за аренду индивидуального сейфа — 2,4 тыс. руб.;
ведение ссудного счета — 0,52% суммы кредита;
открытие счета — $120200;
конвертация, обналичивание — 0,10,5% суммы кредита;
регистрация сделки — $200300.
Все это — плата только за услуги банка. Но еще предстоят траты на риэлтора, страховку и т.д.
Кредитный комитет банка дает на поиск квартиры три месяца.

Если агентство недвижимости не сумело в отведенный срок найти подходящее жилье. придется все начинать сначала или менять тактику: сначала искать через риэлтора квартиру, а уже потом идти в банк, рекомендуемый агентством (часто банки работают с узким кругом надежных риэлторских компаний). На поиске для клиента квартиры риэлтор зарабатывает комиссионные — от 2 до 10% стоимости квартиры. Услуги агента по подбору и оформлению квартиры обойдутся вам в среднем в $2,55 тыс. но зато это обеспечит юридическую чистоту как квартиры, так и сделки.
Налево пойдешь — риэлтора найдешь
Предположим, что вы хотите купить квартиру в новостройке и сначала обратились в риэлторскую компанию, которая имеет партнерские отношения с банком и строительными компаниями.
Квартира найдена, вы идете в рекомендуемый риэлтором банк.

Там приняли заявку, рассмотрели документы и поставили условие: выполнить строительный аудит (банк имеет сомнения в отношении застройщика ) и провести оценку рыночной стоимости вашей будущей квартиры силами специалиста-оценщика.
Обычно банки ставят такие условия, когда застройщик заключает в дополнение к основному инвестиционному договору еще и договор переуступки прав требования. Доказать оплату переуступки очень сложно, к тому же это повышает риск пострадать от двойных продаж. На строительный аудит придется потратить $150300. Стоимость услуг оценщика составляет 34 тыс. руб.

Если в итоге указанная им рыночная стоимость квартиры окажется меньше, чем сумма кредита, — банк откажет вам в займе. Оценочная компания выдает два экземпляра отчета об оценке, имеющие одинаковую юридическую силу. Один экземпляр вы относите в банк, другой потребуется при общении со страховой компанией.
В настоящее время страхование при заключении ипотечной сделки обязательно и обходится в 11,2% стоимости квартиры.

Эта сумма обычно рассчитывается ежегодно заново, но первый платеж вносится сразу после получения кредита (порядка $1,52,5 тыс.).
Страховка включает:
имущественное страхование;
страхование приобретаемой квартиры;
титульное страхование — на случай потери права собственности на объект недвижимости;
страхование жизни и трудоспособности заемщика.
$100 — налево, $1000 — направо и т.д.
Осталось заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его. В среднем на это уходит 500 руб. (на каждого собственника).

Если в кредит покупалась квартира в новостройке, то ее оформление в собственность способно стать еще одним "подводным камнем". Точкой отсчета в этом процессе следует считать момент подписания акта госкомиссии. Бывает, что на устранение недоделок, выявленных рабочей комиссией, уходит одиндва месяца. После сдачи дома застройщик отправляет документы в БТИ (этот процесс занимает еще приблизительно месяцполтора).

После этого происходит передача дома на баланс жилищно-эксплуатационной организации. Затем инвестор отдает городу определенное количество квартир по договору.
Инвестиционный контракт подписан, договор поступает на регистрацию в Главное управление федеральной регистрационной службы по городу Москве. Проведение сделки и услуги по регистрации за месяц выльются в сумму 6583 руб.
В итоге разного рода дополнительные платежи (сборы, комиссии, тарифы и пр.) составят от $6 тыс. до $8 тыс.

Таким образом, вам надо иметь такую сумму помимо первоначального взноса.
Как потенциальному заемщику уменьшить количество трудностей при покупке квартиры в кредит? Прежде всего, стоит сразу обратиться в хорошо зарекомендовавшую себя инвестиционно-строительную компанию.

Там можно получить бесплатную первую консультацию, рекомендацию относительно ипотечного банка, взглянуть на макеты домов и выбрать наиболее подходящий. Так вы выиграете время, сбережете некоторую сумму и будете иметь как гарантию правильного оформления сделки, так и уверенность в качестве дома.
Михаил Лазаренко, Директор ипотечного департамента КИТ Финанс инвестиционный банк:
— В 2005 году банки много времени уделяли совершенствованию своих ипотечных программ, и в результате их усилий ипотека стала действительно массовым продуктом.

В этом году мы ожидаем, что ипотечное кредитование будет переживать настоящий бум, потому что условия, которые предлагают банки, стали намного более мягкими и приемлемыми для большого числа клиентов.
Так, минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту в КИТ Финанс составляет от 10% стоимости жилья. Но если заемщик готов внести от 30% стоимости и взять кредит на сумму от 1,5 млн руб. на 20 лет, то процентная ставка по программе "КИТДолгосрочный стандарт" снизится для него с 13,5 до 11,75% годовых.
Острая конкуренция, которая началась между банками за клиентов, заставила их не только уменьшать ставки и размер первоначального взноса, но и более либерально подходить к подтверждению дохода заемщика. Так, методика оценки платежеспособности, разработанная нашими специалистами, позволила отказаться от необходимости подтверждать доход справкой от работодателя.

При рассмотрении документов мы требуем только заявление о доходах клиента, подписанное им самим.
Елена Панова, Директор центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
— После получения одобрения банка, которое действует в течение трехчетырех месяцев, трудности с получением ипотечного кредита, увы, не заканчиваются. На этом этапе сделки самое сложное — подбор квартиры и получение согласования сделки в банке и страховой компании. В настоящее время из-за высокого спроса и дефицита предложений сложился "рынок продавца", а значит, подобрать подходящий заемщику и банку объект в сжатые сроки оказывается достаточно трудно.

Если же заемщик очень долго выбирает будущую квартиру, предложение растет в цене и сумма выданного кредита оказывается недостаточной.
Сейчас нередки случаи невыполнения продавцами квартир своих обязательств перед покупателями. Например, цена зачастую оказывается выше заявленной в рекламе, — когда заемщик приезжает на просмотр, выясняется, что речь идет о гораздо большей сумме. Более того, после согласия покупателя на повышенную цену продавцы нередко вновь поднимают планку.

Поэтому для совершения сделки необходимо заручиться поддержкой у грамотного риэлтора, специализирующегося на проведении ипотечных сделок, который поможет в максимально сжатые сроки оформить все необходимые документы.
При получении ипотечного кредита на покупку жилья в новостройке заемщик может столкнуться с задержкой сроков сдачи объекта и оформления документов. А пока на квартиру не оформлено право собственности, клиенту приходится платить повышенный процент за пользование кредитом.

Дополнительные расходы, связанные с получением ипотечного кредита, также нередко становятся неожиданностью для заемщиков, которые общаются с банком напрямую. Дело в том, что банк информирует заемщика о расходах, требуемых только для оформления кредита. А тем временем траты на страхование, регистрационные взносы и другие расходы по сделке составляют существенную сумму. При обращении к квалифицированному ипотечному брокеру вероятность подобных "сюрпризов" сводится к нулю.

Специалист сразу предложит на выбор несколько ипотечных программ, расскажет обо всех возникающих дополнительных расходах.
В среднем расходы при совершении ипотечной сделки составят 611% стоимости квартиры, причем в эту сумму входят расходы на оформление кредита в банке, страховые, регистрационные взносы и комиссионные агентства.
Источник: www.miel.ru

Комментариев нет к «Ипотечный кредит подводные камни»

Комментировать

005 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621